房价跌回五年前、首付直接打水漂、卖房卖出白菜价……

(资料图片仅供参考)

很难想象，这一现象出现的位置不是广州远郊，而是近几年大热的黄埔！

到底咋回事？

二手房价跌回5年前

高位买入首付都亏没了！

不看不知道，我们发现近一年黄埔云埔区域二手盘，竟然开启了无差别降价！

光看跌幅可能不大，但实际到具体户型，降价就很夸张了。

例如中海誉城南苑成交比较火的两房户型，在2018、2019年就有2.6万/平成交的案例。

2021年差不多面积的两房能卖到3.7-3.9万/平，这一阶段房价达到高位。

但最近差不多户型成交价仅为2.7万/平，和五年前差不多……

如果是2021年高峰期入手该小区的业主，刚好碰上高房价、高利率，如今房价还跌了近1万/平，首付都要亏没了！

该小区不乏一些还未满5的业主开始低价卖房，有部分直接是亏本卖房：

越秀岭南雅苑也很惨，最近有一套81㎡两房成交价在2.3万/平，小区80多方户型今年成交价在2.1-2.8万/平左右。

要知道越秀岭南雅苑火的时候，最高峰两房也能卖到3.7万/平。

我们把时间调回5年前，会发现当时差不多面积户型也能卖到2-2.4万/平，真卖出了“白菜价”。

另外，有优质学校傍身的万科东荟城，2021年大户型卖到5万/平，刷新区域房价天花板。

现如今因为学位矛盾以及大环境影响，房价也从高位直线跌落，近一年房价降了不少，大户型成交均价跌到4.2-4.3万/平，

从这几个实际案例里也能感受到，云埔区域二手房在2021年经历一波大涨后，这两年房价开始迅速下跌，简直是坐上了过山车。

云埔二手市场

为何这么惨？

近几年，云埔板块一手房盘供应不少，区域在售楼盘有合生中央城、富力新城、保利锦上等楼盘，价格在3.1-3.8万/平。

在2021年前后，云埔二手房价涨幅过猛，部分二手挂牌价都已经超过一手房，甚至产生倒挂行情。

相比高峰时期的二手市场，一手性价比高，购房者自然会优先选择一手房，二手市场热度被分流。

另外云埔片区早年容纳了不少刚需家庭，近两年置换需求逐渐旺盛，加上二手房价下跌，业主想要出手的心态更为紧迫，因此踩踏现象更严峻。

据贝壳数据显示，云埔二手小区挂牌量基本在100-200套，近3个月平均成交套数不过10套。

随着房价降至低位，最近区域二手房带看热度有所提高，近一个月内万科东汇城带看次数过千，但实际成交比例不高。

在二手供应量大还降价内卷、一手优质产品多且性价比高的情况下，现阶段云埔二手业主想卖房，割肉了都不一定卖得出去。

二手业主

还有翻身机会吗？

云埔板块此前被戏称为“蓝精灵”，交通和城市界面让不少购房者望而却步。就拿交通来说，云埔板块至今还未通地铁，片区局面主要靠开车出行。

不过，先别急着悲观，蓝精灵其实还有翻身机会！

科学城扩容之后，云埔片区产业规划也开始转型。例如云埔东区被定位为智能制造组团，未来区域产业焕新升级，城市面貌、区域人口数量及质量也会有所提高。

此外，广州地铁建设迅速，第四轮地铁线路规划预计在今年或明年上报，其中就有可能包括6号线东延线，如果真能落地，区域地铁空白将被补齐，交通将有所提升。

地铁线路仅供参考，以官方发布为准

值得一提的是，黄埔今年又开始大力推进旧改，其中云埔拥有最多旧改项目，数量达到13个！

前段时间火村二期、宏岗旧改就引发不少关注。（实拍！黄埔两大旧改启动，这里要强势起飞了？）

旧改数量多，进程加快多意味着未来区域环境、配套会加快改善，也会带动楼市热度，不过未来楼盘竞争会更加激烈。

从长远看，被称为“蓝精灵”的云埔片区，其实还是有翻身机会的。

对二手业主来说，其实不必一味跟着市场情绪走，如果是自住完全可以继续持有；如果此前是进来投资的，等市场稍稍回暖再套现，才是明智之举。

对购房者来说，如果你想在这里买房自住，可以大胆买入，毕竟相比科学城其他区域这里上车门槛低、不少楼盘配套和学位还不错，现阶段二手市场笋盘很多，有得挑。

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