在卖了33宗地之后,北京的土拍前景并不乐观
北京的土拍从未如此密集过,从3月23日至8月9日的20周里,北京2023年集中供地共拍了12次地,第一轮供地计划23宗全部完成,第二轮计划目前完成10宗出让,共33宗地名花有主。
这33宗地,共计用地面积约152.24万平米,规划地上建筑规模约278.81万平米,实现土地出让金约961.35亿元。(详见下表)
这一年过得很快,转眼间近2/3时间就要过去了,尽管今年北京市土拍调整为小批多次拍地方式,尤其是二季度土拍也是高潮迭起,一派兴旺景象,但是实际上供地计划完成得并不理想,还记得4月份北京市举办的商品住宅用地推介会上,列出了今年拟上市的73个地块,而截至目前完成了一半都不到,这意味着后4个月土拍将更加密集。
(资料图)
(上图为2023年北京市计划供地73宗分布图,红框为已出让地块)
在已完成出让的33宗地中,海淀双新村、亦庄X47、朝阳奶西、丰台青塔、昌平朱辛庄、大兴西红门等热门地块毫不吝惜的先走为上,留到后面的地块,除海淀永丰南、石景山北辛安、丰台大瓦窑之外,几乎没有什么地块具有热度,因此,后4个月的土拍很难再现前面的盛况。
虽然这33宗地的土地财政收入已达到去年全部61宗地总额的55%,但要想达到2022年1747.4亿元的成交额,有很大的难度。
除非,北京出大招刺激市场,买房人和开发商都被注射一针强心剂(鸡血)。
但是,诚如业内普遍观点,别指望北京会有大动作,因此,大概率今年北京土地财政收入会不如去年,连续两年下降。
我们对已成交33宗地的情况做个梳理:
1、12个行政区实现了供地,大兴区5宗为最多,朝阳、昌平、顺义、通州各4宗,丰台3宗,海淀、石景山、亦庄各2宗,房山、平谷、延庆各1宗。
2、≥50亿元的地块有4宗,分别为海淀双新村003-1地块、亦庄X47地块和丰台新宫地块、大兴西红门镇地块,被越秀、中皋置业、京投发展、中建玖合各取一宗。
3、26家房企或联合体成功拿地,其中中建系斩获5宗为最多,中建智地(一局)、中建玖合(二局)、中建壹品(三局)都有进账;招商、首开、保利、京投各得3宗,但招商通过合作方式入主亦庄X47项目,将成为拿地最多的品牌公司;京投退出与保利联合包圆的东坝北西区两宗地的合作,保利将独自操盘3个项目;上海大华、福建雄旺、石家庄创世纪、中皋置业、湖州中石等5家外地房企成为摇号拿地的幸运者,为全国范围各路诸侯进军北京市场树立了榜样。
4、拿地的民企只有5家,上海大华、福建雄旺、石家庄创世纪、辰禾嘉业、湖州中石。万科4年后再度成功拿地,不是不拿,而是拿不到,此前万科曾参与几块地的竞拍,均未成功,此次拿下通州邓家窑地块,也被业内视为开发商看好楼市走向的一个积极信号。当然,参与同场竞拍的6家对手恐怕也有成人之美之意,否则不会在10%的溢价率就停止举牌了。
5、16宗地顶价成交,其中15宗地通过摇号方式决定了归属,占比约45%,11宗地底价成交,占比1/3。
招商在摇号中赢了2次,是手气最佳者,但招商累计参加了18宗地的竞拍,1/6的成功概率,也算功夫不负有心人,不负如来不负卿。
6、虽然从5月起,设置了同一集团企业只能有一家子公司报名参与一宗地竞拍的条款,看似避免了像中建系多家子公司同时报名一宗地,增加自家人摇号中奖的概率,但是却因为对报名企业不设门槛,导致“马甲”频现,联合体减少,毕竟增加概率的问题小学生都会。
7、前文提到的5家外地房企成功拿地,如今基本水落石出,除“大华·启宸府”是上海大华亲自操刀外,福建雄旺后沙峪项目公布案名为“建发·观云”,石家庄创世纪顺义胜利街道项目为“龙湖御湖境二期”,中皋置业亦庄X47项目由招商操盘,刚刚拿地的湖州中石则有“德清小绿城”之称。
当然,看到这几家大佬现身,关注这些项目的买房人悬着的心可以放下了。虽然名义上是战略合作开发,但是真相懂的人都懂,只能说是土拍规则还不完善,这不是游戏参与者的错。
8、目前,已有13个项目公布了案名,13个项目流出产品信息,4个项目完成了规划方案公示,首开·梧桐山语已经开盘,中建璞园和招商·璀璨公元完成取证。
从各项目操盘进度看,还是主打一个快字,在等风来的节点前,开发商都明白兵贵神速的用兵之道,在东风来之前,要万事俱备。
9、从已公布产品户型的项目看,只有首开·梧桐山语一个项目为刚需提供了上车机会,甚至起步价200多万即可买到小两居洋房,中建璞园虽然最小户型为74平米两居,但套总价也要约570万起,只能说朝阳区的刚需门槛太高了。
市场供给侧仍以改善为主,这更加凸显出北京在“认房不用认贷”、“普宅标准”等政策细则调整的迫切性。
综上所述,北京经历了热热闹闹的12次土拍,高潮褪去后,仔细算下账,才会发现土拍前景也并不乐观,这其实才是楼市真实的反映。如果没有积极的变化,楼市将随着气候的变化而变冷,漫长的炎夏难熬,而入冬只需一夜。
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