北京的土拍从未如此密集过，从3月23日至8月9日的20周里，北京2023年集中供地共拍了12次地，第一轮供地计划23宗全部完成，第二轮计划目前完成10宗出让，共33宗地名花有主。

这33宗地，共计用地面积约152.24万平米，规划地上建筑规模约278.81万平米，实现土地出让金约961.35亿元。（详见下表）

这一年过得很快，转眼间近2/3时间就要过去了，尽管今年北京市土拍调整为小批多次拍地方式，尤其是二季度土拍也是高潮迭起，一派兴旺景象，但是实际上供地计划完成得并不理想，还记得4月份北京市举办的商品住宅用地推介会上，列出了今年拟上市的73个地块，而截至目前完成了一半都不到，这意味着后4个月土拍将更加密集。

(资料图)

（上图为2023年北京市计划供地73宗分布图，红框为已出让地块）

在已完成出让的33宗地中，海淀双新村、亦庄X47、朝阳奶西、丰台青塔、昌平朱辛庄、大兴西红门等热门地块毫不吝惜的先走为上，留到后面的地块，除海淀永丰南、石景山北辛安、丰台大瓦窑之外，几乎没有什么地块具有热度，因此，后4个月的土拍很难再现前面的盛况。

虽然这33宗地的土地财政收入已达到去年全部61宗地总额的55%，但要想达到2022年1747.4亿元的成交额，有很大的难度。

除非，北京出大招刺激市场，买房人和开发商都被注射一针强心剂（鸡血）。

但是，诚如业内普遍观点，别指望北京会有大动作，因此，大概率今年北京土地财政收入会不如去年，连续两年下降。

我们对已成交33宗地的情况做个梳理：

1、12个行政区实现了供地，大兴区5宗为最多，朝阳、昌平、顺义、通州各4宗，丰台3宗，海淀、石景山、亦庄各2宗，房山、平谷、延庆各1宗。

2、≥50亿元的地块有4宗，分别为海淀双新村003-1地块、亦庄X47地块和丰台新宫地块、大兴西红门镇地块，被越秀、中皋置业、京投发展、中建玖合各取一宗。

3、26家房企或联合体成功拿地，其中中建系斩获5宗为最多，中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建壹品（三局）都有进账；招商、首开、保利、京投各得3宗，但招商通过合作方式入主亦庄X47项目，将成为拿地最多的品牌公司；京投退出与保利联合包圆的东坝北西区两宗地的合作，保利将独自操盘3个项目；上海大华、福建雄旺、石家庄创世纪、中皋置业、湖州中石等5家外地房企成为摇号拿地的幸运者，为全国范围各路诸侯进军北京市场树立了榜样。

4、拿地的民企只有5家，上海大华、福建雄旺、石家庄创世纪、辰禾嘉业、湖州中石。万科4年后再度成功拿地，不是不拿，而是拿不到，此前万科曾参与几块地的竞拍，均未成功，此次拿下通州邓家窑地块，也被业内视为开发商看好楼市走向的一个积极信号。当然，参与同场竞拍的6家对手恐怕也有成人之美之意，否则不会在10%的溢价率就停止举牌了。

5、16宗地顶价成交，其中15宗地通过摇号方式决定了归属，占比约45%，11宗地底价成交，占比1/3。

招商在摇号中赢了2次，是手气最佳者，但招商累计参加了18宗地的竞拍，1/6的成功概率，也算功夫不负有心人，不负如来不负卿。

6、虽然从5月起，设置了同一集团企业只能有一家子公司报名参与一宗地竞拍的条款，看似避免了像中建系多家子公司同时报名一宗地，增加自家人摇号中奖的概率，但是却因为对报名企业不设门槛，导致“马甲”频现，联合体减少，毕竟增加概率的问题小学生都会。

7、前文提到的5家外地房企成功拿地，如今基本水落石出，除“大华·启宸府”是上海大华亲自操刀外，福建雄旺后沙峪项目公布案名为“建发·观云”，石家庄创世纪顺义胜利街道项目为“龙湖御湖境二期”，中皋置业亦庄X47项目由招商操盘，刚刚拿地的湖州中石则有“德清小绿城”之称。

当然，看到这几家大佬现身，关注这些项目的买房人悬着的心可以放下了。虽然名义上是战略合作开发，但是真相懂的人都懂，只能说是土拍规则还不完善，这不是游戏参与者的错。

8、目前，已有13个项目公布了案名，13个项目流出产品信息，4个项目完成了规划方案公示，首开·梧桐山语已经开盘，中建璞园和招商·璀璨公元完成取证。

从各项目操盘进度看，还是主打一个快字，在等风来的节点前，开发商都明白兵贵神速的用兵之道，在东风来之前，要万事俱备。

9、从已公布产品户型的项目看，只有首开·梧桐山语一个项目为刚需提供了上车机会，甚至起步价200多万即可买到小两居洋房，中建璞园虽然最小户型为74平米两居，但套总价也要约570万起，只能说朝阳区的刚需门槛太高了。

市场供给侧仍以改善为主，这更加凸显出北京在“认房不用认贷”、“普宅标准”等政策细则调整的迫切性。

综上所述，北京经历了热热闹闹的12次土拍，高潮褪去后，仔细算下账，才会发现土拍前景也并不乐观，这其实才是楼市真实的反映。如果没有积极的变化，楼市将随着气候的变化而变冷，漫长的炎夏难熬，而入冬只需一夜。

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